Pour bien vendre un logement, bien estimer son prix est indispensable. Car les propriétaires sont parfois piégés dans une valeur affective de leur appartement qui ne correspond pas à la réalité du marché, voici tous nos conseils pour définir un prix juste de votre logement.
1ère étape : connaître le prix au m² de votre adresse
En 2018, le prix médian au m² d’un appartement est de 1 510 euros à Valenciennes, un prix en baisse depuis plusieurs années. Il vous faut donc multiplier ce prix par le nombre de m² de votre appartement pour obtenir un premier prix de votre logement.
Une fois que vous avez appliqué le prix au m² de Valenciennes à la surface de votre bien, il faut encore ajuster l’estimation de votre appartement en fonction de son adresse. En effet, la proximité des services, le calme ou encore le type de quartier jouent sur le prix de votre logement.
Par exemple, si votre appartement est au-dessus d’un axe de circulation important et que le quartier est bruyant, votre appartement perd 15 à 20% sur la valeur au m². Au contraire, une belle vue sur la mer ou un monument fera gagner à votre logement 5 à 20% sur sa valeur au m². Enfin, si l’appartement se situe au 1er étage avec un café, bar ou commerce ouvert tard, la valeur au m² perd 20%.
2ème étape : ajuster le prix de l’appartement
Une fois avoir défini une grosse fourchette de prix, vous devez encore l’ajuster selon plusieurs éléments. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier indépendant qui pourra vous aider dans cette tâche.
Tout d’abord, il faut prendre en compte l’état général de votre appartement : un logement neuf aura un prix au m² plus élevé qu’un logement à rénover. On calcule ainsi :
- Logement refait à neuf : 15 à 20%
- Logement à rafraîchir : -5 à -10%
- Logement à rénover : -10 à -30%
Ensuite, vous devez prendre en compte les prestations comprises dans votre appartement, c’est-à-dire la qualité des parties communes, la présence d’une terrasse, etc. Une terrasse augmentera de 5 à 15% la valeur au m² de votre bien. Les plus sont également à analyser : si votre appartement possède un bon classement sur l’étiquette énergétique, la fibre ou encore des éléments domotiques, le prix au m² sera valorisé.
Enfin, la situation de votre appartement influe sur sa valeur. Au rez-de-chaussée côté rue, vous perdez 15 à 25% de valeur, 7% pour un premier étage. A partir du 3ème étage avec ascenseur, vous gagnez environ 2,5% par niveau. Une vue sur cour sombre ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres fait baisser le prix au m² de 10% tandis que la double orientation est/ouest lui fait gagner 3 à 5%.
A noter, des sites spécialisés existent pour vous aider à y voir plus clair. Vous serez recontacté par un professionnel qui pourra vous indiquer le juste prix de votre logement. Rendez-vous par exemple à l’adresse suivante pour réussir l’estimation de votre appartement : https://bien-estimer-safti.fr